Avaliação de imóveis – atividade essencial do oficial de justiça
As novas tecnologias e a efetividade das notificações judiciais e extrajudicais
10 de novembro de 2020O Oficial de Justiça precisa se reinventar
10 de novembro de 2020Autor: Vagner Sebastião Sperone e Samuel Jesus de Oliveira
Introdução
O presente artigo tem por objetivo traçar um panorama o mais completo possível da avaliação de imóveis e outros bens por oficiais de justiça durante o processo de execução judicial ou execução de sentença. Trata-se da divulgação de resultados de uma pesquisa exploratória e explicativa, que tem o objetivo de estudar a avaliação de bens no direito brasileiro, através de pesquisa da legislação vigente, de pesquisa de conceitos e métodos técnicos relacionados à avaliação, mas também identificar fatores que contribuem para o estado atual da avaliação de bens no país e contribuir para a compreensão do papel dessa atividade para a efetividade e eficiência da justiça nacional.
Metodologia empregada
Para tanto, o procedimento técnico adotado será o levantamento de informações através de pesquisa bibliográfica e também da análise de dados oriundos da experiência profissional dos autores, tanto como pesquisadores, quanto como professores e oficiais de justiça avaliadores. Assim, o presente trabalho tem início com apresentação e breve análise de dados sobre a eficiência e eficácia do poder judiciário nacional, pois a atividade de avaliação está intimamente relacionada a esses conceitos. Em seguida, o texto traz as lentes para a avaliação de bens em si, primeiro traçando um panorama da legislação aplicada à avaliação judicial de bens no Brasil. Na sequência, analisamos quem pode desempenhar o papel do avaliador.
Dando sequência à apresentação da pesquisa realizada, passamos a abordar os aspectos técnicos da avaliação: as normas técnicas da série NBR ABNT 14653, com foco nos pontos principais da NBR 14653-1. Finalmente, apresentamos as conclusões a que chegamos durante essa pesquisa exploratória e explicativa, introduzindo uma ferramenta que pode auxiliar na realização de avaliações de imóveis urbanos e rurais.
Eficiência e Eficácia no poder judiciário
Quando nos debruçamos sobre o tema, inicialmente realizamos uma busca na rede mundial de computadores com as palavras “execução judicial”. A pesquisa retornou 35.900.000 resultados em 27/09/2020 às 2h00min. Evidentemente, não foi possível analisar todos eles. Entretanto, analisamos os 50 primeiros resultados, descartando as menções a essa revista que apareceram na busca. Notamos, então, que nenhum dos resultados trazia informações sobre a execução judicial de forma concreta, o que chamaremos aqui de “procedimentos de execução”, eis que abordam apenas o tema de forma teórica, o que chamaremos de “processo de execução”. Explicamos essa diferenciação teórica ilustrando com alguns resultados da busca mencionada e com exemplos práticos do conceito de “procedimento de execução”.
Vejamos, então, os links dos três primeiros resultados da busca:
1 – Execução judicial: como funciona?
2 – Execução civil (introdução) – Novo CPC – (Lei nº 13.105/15)
3 – Execução judicial, o cumprimento de sentença no novo CPC
Todos os textos citados acima discutem a execução judicial do ponto de vista processual, ou seja, tratando apenas dos aspectos processuais da execução, qual é o conceito teórico de execução, seu regramento procedimental. Vejamos um trecho do primeiro texto, para ilustrar melhor a situação:
“Como funciona a execução judicial?
A execução é um processo que tramita perante o Poder Judiciário, visando ao cumprimento da obrigação que o devedor não adimpliu espontaneamente.
Por meio da execução, o patrimônio do devedor pode ser penhorado para o pagamento da dívida.
Seus bens são avaliados e levados ao leilão pelo judiciário, para arrecadar dinheiro e satisfazer o crédito.”
O texto menciona o processo de execução: penhora, avaliação, leilão, pagamento ao credor. Todavia, não toca na questão dos procedimentos de execução. Ou seja, não analisa e não discute como é feita, na prática, essa penhora, quais são os fatores que interferem no sucesso ou fracasso da tentativa de penhora, como é essa busca, qual profissional a realiza, como ele atua, como ele faz a busca de bens para penhora. Isso também se aplica à avaliação: nenhuma palavra sobre os procedimentos de avaliação nos artigos encontrados.
Em apertada síntese, por um lado, temos o “processo de execução”, que diz respeito ao rito processual da execução judicial, definido, dentre outras leis, pela lei 13.105 de 16 de março de 2015 (novo Código de Processo Civil), e de outro não temos nenhuma informação sobre como se materializa, como acontece, na prática, no mundo material, esse processo, através dos “procedimentos de execução”. Como exemplo de procedimentos de execução citamos, a título ilustrativo, as atividades relacionadas à consecução da avaliação judicial. A avaliação faz parte do processo de execução, e os procedimentos realizados para sua consecução são os procedimentos de execução. Com esse exemplo, esperamos ter conseguido diferenciar os conceitos de “processo de execução” e “procedimentos de execução”.
Retomando nossa linha de pesquisa exploratória, vemos então que dos 35.900.000 resultados de busca, fazendo uma leitura dos 50 primeiros, nenhum deles aborda os procedimentos de execução, focando apenas no processo executório. Disto, concluímos que não há pesquisas voltadas para a execução judicial, voltadas para os profissionais que atuam nessa área. O que temos nesse campo é a aplicação do senso comum, num estágio pré-científico, em que as diretrizes dos procedimentos de execução são traçadas muito mais com base em crenças pessoais, com base no “poder/autoridade”, do que em dados científicos confiáveis. Dessa constatação, derivamos que, apesar de algumas iniciativas esparsas, e da crescente preocupação com a efetividade da justiça, praticamente inexiste em nosso país preocupação séria, e muito menos produção técnico científica, voltada para a materialização da justiça e para sua eficácia na vida dos cidadãos: não se sabe, e nem se procura saber, como o processo teórico da execução se transforma em efetiva prestação jurisdicional, através de procedimentos de execução.
Interessante pontuar que, durante essa busca na rede mundial de computares, encontramos interessante artigo produzido pelo Conselho Nacional de Justiça com o título “Execução judicial demora três vezes mais do que o julgamento”. O artigo nos mostra que:
“Embora complexa, a fase de conhecimento é mais ágil que a execução na maioria dos tribunais, em todos os ramos de Justiça. Até a primeira sentença, o processo leva, desde o ingresso, mais do que o triplo de tempo na execução (4 anos e 6 meses) do que no conhecimento (1 ano e 4 meses), na média de todo o Judiciário. (grifamos)
Na Justiça Estadual, por exemplo, a fase de conhecimento tomou, em média, um ano e sete meses até a sentença no 1º grau, em 2016. Nesta etapa, o juiz tem contato com os fatos — a partir de provas e testemunhos — e decide com base jurídica. Já a fase de execução, que é o cumprimento da sentença ou título extrajudicial, levou quatro anos e oito meses” (Conselho Nacional de Justiça, 2017).
Essas informações são sintetizadas no seguinte infográfico:
Esses dados, extraídos do anuário Justiça em Números, e divulgados pelo CNJ, corroboram a constatação acima apresentada, de que não existe em nosso país preocupação séria, e muito menos produção técnico científica, voltada para a materialização da justiça e para sua eficácia na vida dos cidadãos: não se sabe, e nem se procura saber, como o processo teórico da execução se transforma em efetiva prestação jurisdicional, através de procedimentos de execução. Como consequência de uma concentração de esforços e conhecimentos apenas nos processos de execução, temos uma completa ineficiência e ineficácia dos procedimentos de execução. Nesse cenário, hoje, quando falamos em eficiência do poder judiciário, automaticamente somos levados a pensar em celeridade, rapidez. Todavia, os números ora discutidos mostram com clareza que um processo célere pode ser ineficiente e também ineficaz, tomando-se como base os conceitos de que a eficiência refere-se à relação entre os resultados obtidos e os recursos empregados e de que a eficácia mede a relação entre o efeito da ação, e os objetivos pretendidos.
Espantoso é notar que, olhando para o cenário jurídico nacional, vemos que, dentre outros fatos, o Brasil tem mais faculdades de direito que todos os demais países do mundo juntos, incluindo África e Ásia (OAB/PR, 2019), e gastamos muito dinheiro com o poder judiciário, que é um dos mais caros do planeta. Nos dizeres de Da Ros (2015) apud (Sperone, 2019)
“Comparável ao orçamento anual do Ministério do Desenvolvimento Social e Combate à Fome, esta quantia é também maior do que o Produto Interno Bruto (PIB) de doze estados brasileiros considerados individualmente” (Da Ros, 2015)
Considerando-se a porcentagem do PIB que gastamos com o poder judiciário e a quantidade de funcionários com relação à população, a situação fica ainda mais evidente:
Interessante ainda notar, sobre esse tópico, que na última década os dirigentes do poder judiciário nacional tentaram resolver esse problema apostando todas as fichas no processo digital. Vendido como solução para todas as mazelas, como solução para a ineficiência e ineficácia da justiça, contraditoriamente o resultado parece não ser o esperado.
Recentemente, o Tribunal de Contas da União, no acórdão n°1534/2019 – Plenário, mostrou que o processo eletrônico ampliou custos e tempo de tramitação de ações (CONJUR, 2019) (Acórdão 1534/2019 TCU, 2019). Nesse contexto, é inevitável que uma questão nos venha à cabeça: por que mesmo aplicando tantos recursos no poder judiciário somos tão ineficientes e ineficazes? Acontece que os dirigentes do judiciário nacional, tanto em âmbito federal quanto estadual, parecem ignorar esses fatos. Quando apostaram todas as fichas no processo judicial eletrônico, simplesmente se esqueceram do que já nos alertava Bill Gates há mais de 20 anos:
“A primeira regra de qualquer tecnologia utilizada nos negócios é que a automação aplicada a uma operação eficiente aumentará a eficiência. A segunda é que a automação aplicada a uma operação ineficiente aumentará a ineficiência” (GATES, 1995)
Debruçando-nos sobre essa questão, surge a hipótese de que estamos aplicando mal esses recursos. Estamos nos esforçando apenas no processo executório, e nos esquecendo por completo dos procedimentos. Sabemos muito bem como lidar com o processo de conhecimento, mas não sabemos como transformar as decisões desse processo de conhecimento em realidade, instaurando um quadro de ineficiência e ineficácia no poder judiciário nacional. Pior, existe a possibilidade de estarmos investindo tecnologia em sistemas ineficientes (procedimentos de execução inexistentes ou ineficientes), aumentando assim a ineficiência do poder judiciário.
A avaliação judicial de bens no Brasil no contexto de eficiência e eficácia do poder judiciário, e a legislação aplicada ao tema
No tópico anterior, demonstramos a situação da falta de diferenciação entre os conceitos de processo de execução e de procedimentos de execução. Vimos, também, que inexiste produção de conhecimento técnico científico em nosso país acerca dos procedimentos de execução, e como esse vácuo de conhecimento parece ter estreita relação com a ineficiência e ineficácia do poder judiciário nacional. A partir de agora, passaremos a apresentar os resultados de nossos estudos focados em um relevante procedimento de execução: a avaliação judicial, núcleo do nosso trabalho.
Legislação aplicada à avaliação de bens no Brasil: institucionalização da atividade de avaliação
A lei 5.869 de 11 de janeiro de 1973, que instituiu o Código de Processo Civil que vigeu até 2015 em nosso país traz a palavra avaliação 67 vezes, e oficial de justiça 37 vezes. O artigo 143 da referida lei trazia em seu texto original as seguintes atribuições dos oficiais de justiça:
Art. 143. Incumbe ao oficial de justiça:
I – fazer pessoalmente as citações, prisões, penhoras, arrestos e mais diligências próprias do seu ofício, certificando no mandado o ocorrido, com menção de lugar, dia e hora. A diligência, sempre que possível, realizar-se-á na presença de duas testemunhas;
II – executar as ordens do juiz a que estiver subordinado;
III – entregar, em cartório, o mandado, logo depois de cumprido;
IV – estar presente às audiências e coadjuvar o juiz na manutenção da ordem. (Congresso Nacional, 1973)
Notamos que a avaliação de bens não constava desse rol de atribuições processuais dos oficiais. Esse quadro foi alterado pela pela lei 11.382 de 2006, que inseriu no artigo 143 o seguinte inciso:
V – efetuar avaliações. (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006). (Congresso Nacional, 2006)
Essa alteração foi inserida junto com outras, numa mini reforma do código. Analisando os pontos dessa mini reforma notamos que seu objetivo já era maior celeridade, eficiência e eficácia da execução judicial. Vejamos um exemplo de outra alteração do revogado CPC trazida pela lei 11.382/2006:
Redação anterior do artigo 652
Art. 652. O devedor será citado para, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, pagar ou nomear bens à penhora.
§ 1 o O oficial de justiça certificará, no mandado, a hora da citação.
§ 2 o Se não localizar o devedor, o oficial certificará cumpridamente as diligências realizadas para encontrá-lo.
Redação trazida pela lei 11.382/2006:
“ Art. 652. O executado será citado para, no prazo de 3 (três) dias, efetuar o pagamento da dívida.
§ 1º Não efetuado o pagamento, munido da segunda via do mandado, o oficial de justiça procederá de imediato à penhora de bens e a sua avaliação, lavrando-se o respectivo auto e de tais atos intimando, na mesma oportunidade, o executado (grifos nossos)
Aqui temos um marco crucial para a avaliação de bens no Brasil: a legislação institucionalizou a avaliação como atividade precípua dos oficiais de justiça. Constatamos que esse é um marco muito importante porque a única profissão que tem atribuição legal de efetuar avaliações é o oficial de justiça. Nenhuma outra profissão, nem engenheiros, nem corretores de imóveis, nem arquitetos, nem cientistas, tem atribuição reconhecida em lei para efetuar avaliações. Além dessa institucionalização trazida pelo CPC 1973, temos esse instituto em duas outras leis. A Lei de Execuções Fiscais, lei 6.830 de 1980, traz em seu artigo 13, caput, os seguintes dizeres:
Art. 13 – 0 termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos bens penhorados, efetuada por quem o lavrar. (grifamos) (Congresso Nacional, 1980)
Por fim, essa atribuição também está contida no Decreto-Lei 5.452 de 1º de Maio de 1943, Consolidação das Leis do Trabalho:
Art. 721 – Incumbe aos Oficiais de Justiça e Oficiais de Justiça Avaliadores da Justiça do Trabalho a realização dos atos decorrentes da execução dos julgados das Juntas de Conciliação e Julgamento e dos Tribunais Regionais do Trabalho, que lhes forem cometidos pelos respectivos Presidentes. (Redação dada pela Lei nº 5.442, de 24.5.1968) (Congresso Nacional, 1943) (Congresso Nacional, 1968)
§ 3º No caso de avaliação, terá o Oficial de Justiça Avaliador, para cumprimento da ato, o prazo previsto no art. 888.
Art. 888 – Concluída a avaliação, dentro de dez dias, contados da data da nomeação do avaliador, seguir-se-á a arrematação, que será anunciada por edital afixado na sede do juízo ou tribunal e publicado no jornal local, se houver, com a antecedência de vinte (20) dias. (Redação dada pela Lei nº 5.584, de 26.6.1970) Fonte bibliográfica inválida especificada.) (grifamos)
Nota-se, assim, que a única categoria profissional que tem atribuição legal de efetuar avaliações no Brasil, estabelecida em três leis, são os oficiais de justiça. Nesse âmbito, o novo código de processo civil, acentuou ainda mais a relevância dessa atribuição, pois trouxe importantes inovações acerca do tema. A avaliação foi inserida na Parte Especial, Livro I, Do Processo De Conhecimento E Do Cumprimento De Sentença, Capítulo XII, Das Provas, Seção X, Da Prova Pericial, como uma prova pericial:
Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. (Congresso Nacional, 2015)
Já no Livro II – Do Processo De Execução, Título I, Da Execução Em Geral, Capítulo III Da Competência, diz que:
Art. 782. Não dispondo a lei de modo diverso, o juiz determinará os atos executivos, e o oficial de justiça os cumprirá. (grifamos) (Congresso Nacional, 2015)
Na sequência, no capítulo IV do mesmo título, diz que
Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. (grifamos) (Congresso Nacional, 2015)
Ou seja, vemos que enquanto no CPC 1973 a atribuição de avaliação aparecia em apenas um inciso do artigo 143, que foi adicionado ao código somente em 2006, no novo CPC a avaliação aparece como atividade essencial do Oficial de Justiça, no caput do artigo 870, dentro do espírito de eficiência e eficácia do poder judiciário.
Decisões do Superior Tribunal de Justiça sobre a institucionalização da avaliação para os oficiais de justiça. Delineamento jurídico do instituto da avaliação de bens.
Apesar de algumas associações de classe tentarem enquadrar essa atividade no âmbito de profissionais de engenharia e arquitetura, nota-se que isso não passa de tentativa de reserva de mercado, pois jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já é pacífica nesse sentido, pois vejamos:
AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.382.226 – SP (2011/0013089-0)
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. QUALIFICAÇÃO TÉCNICA. ARQUITETO, AGRÔNOMO OU ENGENHEIRO. NÃO OBRIGATORIEDADE. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283/STF.
1. A nomeação de perito para avaliação de bem imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de arquitetura, engenharia ou agronomia.
2. Limitou-se o recurso especial a contestar a qualificação técnica do perito, sem impugnar fundamentos de que o laudo só poderia ser infirmado se demonstrado por prova robusta erro ou dolo na sua produção, bem como que seria prescindível maior rigor técnico na avaliação, uma vez que serviria como mero parâmetro para lanços no
primeiro leilão. Incidência da súmula 283/STF.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO (AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.382.226 – SP (2011/0013089-0), 2016)
Nessa mesma decisão, o STJ menciona sua jurisprudência no sentido de que “II – A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais”. (idem, ibidem)
Interessante notar que, além de decidir que a avaliação de bens não se restringe às áreas de conhecimento de arquitetura, engenharia ou agronomia, o STJ também expressa em sua decisão que o valor da avaliação é o parâmetro para lanços no primeiro leilão, pois valor de mercado é diferente de preço, e o laudo de avaliação não estabelece preço de compra e venda, mas sim o valor de mercado. No tópico específico desse curso, detalharemos esses conceitos. Nesse momento, nos cabe uma informação muito importante: Araújo de Freitas & Batista Júnior são muito felizes na sua análise da importância da avaliação judicial quando dizem que “a avaliação patrimonial é um importante ato processual no âmbito da concretização da sentença, pois o valor atribuído aos bens penhorados se destina à satisfação do crédito do exequente e ao mesmo tempo a limitar a intervenção no patrimônio do devedor, de maneira que a avaliação é uma medida de justiça e fundamental para auxiliar a decisão do juiz”. (Freitas, 2018) (grifo nosso). Tecnicamente, ela fixa o preço mínimo em leilão (CPC, art. 886, II); delimita o que é o preço vil (CPC, art. 891); determina o valor a ser pago nos casos de adjudicação por parte do exequente (CPC, art. 876 e CLT art. 888, §1º); garante ao cônjuge e aos condôminos o recebimento da sua quota-parte pelo valor justo (CPC, art. 843, §2º); protege o imóvel de incapaz (CPC, art. 896) e; por fim, direciona o andamento processual (CPC, art. 874). Desta forma, notamos que no âmbito processual a avaliação é elemento de extrema importância, gerando impacto direto na vida das pessoas. Acrescentam ainda os referidos autores que “o leilão define o preço de venda, mas é a avaliação que define o ponto de partida para os lances” (Freitas, 2018).
Normativa técnica sobre a avaliação de bens
Conforme demonstrado, durante nossa pesquisa científica exploratória notamos que a atividade de avaliação de bens no Brasil foi institucionalizada para a categoria dos oficiais de justiça. Entretanto, os procedimentos técnicos, a metodologia e a normativa técnica para as avaliações não é estabelecida em lei; essa atribuição cabe à ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. A própria ABNT, na norma 14653-1, esclarece que:
“Os Documentos Técnicos ABNT, assim como as Norma Internacionais (ISO e IEC), são voluntários e não incluem requisitos contratuais, legais ou estatutários. Os Documentos Técnicos ABNT não substituem Leis, Decretos ou Regulamentos, aos quais os usuários devem atender, tendo precedência sobre qualquer Documento Técnico ABNT” (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
A ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas é uma associação civil sem fins lucrativos, fundada em 28 de setembro de 1940 e reconhecida como órgão de utilidade pública pela Lei federal nº 4.150, de 21 de novembro de 1962. Essa mesma lei instituiu o regime obrigatório de preparo e observância das normas técnicas da ABNT em todos os serviços públicos concedidos pelo governo federal, bem como nos de natureza estadual e municipal por ele subvencionados e executados. Essa obrigatoriedade também se aplica a todos os editais de concorrência, contratos, ajustes e pedidos de preços. Com isso, devem ser observados os requisitos mínimos de qualidade, utilidade, resistência e segurança previstos nas normas técnicas da ABNT.
A obrigatoriedade das normas técnicas é geral, porém não é absoluta, podendo ser afastada por meio das leis, decretos ou regulamentos que, expressamente, em matéria de avaliação de bens, imponham diretrizes divergentes daquelas que já constam nas normas técnicas da ABNT. No âmbito do Poder Judiciário, o Conselho Nacional de Justiça, criado pela Emenda Constitucional nº 45/2004, é o órgão administrativo de cúpula, com competência para editar atos normativos relacionados ao controle e à transparência administrativa e processual; até a presente o CNJ não editou qualquer resolução afastando a obrigatoriedade das normas técnicas criadas e revisadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Sendo a Associação Brasileira de Normas Técnicas o foro nacional de normalização no Brasil, com exclusão de qualquer outro órgão, cabe-lhe criar e revisar as suas próprias normas; tanto o processo de criação quanto o processo de revisão nascem ou por iniciativa da própria associação ou por indicação do governo federal. No âmbito de interesse desta pesquisa, encontra-se em vigência a NBR 14653, que trata especificamente do tema avaliação de bens. Essa norma foi dividida em sete partes, quais sejam:
NBR 14653-1:2019. Avaliação de bens. Parte 1: procedimentos gerais (edição de 27.06.2019);
NBR 14653-2:2011. Avaliação de bens. Parte 2: imóveis urbanos (edição de 03.02.2011);
NBR 14653-3:2019. Avaliação de bens. Parte 3: imóveis rurais e seus componentes (edição de 27.06.2019);
NBR 14653-4:2002. Avaliação de bens. Parte 4: empreendimentos (edição de dezembro de 2002, válida a partir de 30.01.2003);
NBR 14653-5:2006. Avaliação de bens. Parte 5: máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral (edição de 05.06.2006);
NBR 14653-6:2008. Avaliação de bens. Parte 6: recursos naturais e ambientais (edição de 30.06.2008, corrigida em 13.03.2009); e
NBR 14653-7:2009. Avaliação de bens. Parte 7: bens de patrimônios históricos e artísticos (edição de 26.02.2009).
Breve análise sobre NBR 14653-1: conceitos e princípios gerais da avaliação.
Dado o escopo do presente trabalho, não nos aprofundaremos nos conceitos e normativas técnicas constantes da NBR 14653-1. Focaremos nos princípios e conceitos mais importantes, atinentes à pesquisa que desenvolvemos.
ABNT NBR 14653-1. Parte 1: procedimentos gerais.
A primeira parte da NBR 14653 desempenha o papel de guia, consolidando conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens. A introdução traz um breve histórico sobre a evolução da avaliação de bens no Brasil. As diretrizes apresentadas na primeira parte da norma são de aplicação geral, ou seja, alcançam todas as avaliações e métodos previstos nas demais partes da norma e somente podem se afastados por disposição expressa.
Essa norma conceitua avaliação de bens, nos seguintes termos:
A avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas. (Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2019)
Como dito, os conceitos fundamentais da avaliação de imóveis estão na NBR14653-1. Essa NBR serve e base para todo trabalho avaliatório, portando deve estar sempre disponível para consulta de todo Oficial de Justiça que desempenha essa atividade, em especial dos conceitos nela contidos. Sua leitura integral é indispensável por quem deseja realizar a avaliação e bens.
A seguir, apresentamos os principais pontos e conceitos trazidos pela NBR 14653 Parte 1.
0.2 Princípios gerais da avaliação de bens
A avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas.
Os conceitos de valor, preço e custo são distintos. (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Esse item define o escopo do que é uma avaliação de bens, e é importante notar que toda avaliação é feita para um determinado fim, numa data determinada. Uma avaliação de um imóvel feita para alienação judicial em 2018 pode não ser mais válida em 2019, pois vários fatores podem ter interferido no valor de mercado do bem. Da mesma forma, uma avaliação de imóvel feita para fins de alienação judicial pode não ser útil para um investidor que pretende adquirir o imóvel para fins de exploração comercial.
Essa característica da avaliação se deve ao fato de que a avaliação de imóveis não é uma ciência exata, é uma ciência humana, como a economia, por exemplo. Tanto que o conceito de valor de mercado de um bem, segundo a norma em comento, é o seguinte:
“o valor de um bem decorre de várias características, entre as quais se destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos e sofre influências por suas características singulares e condições de oferta e procura. Trata-se de um conceito econômico abstrato e não
de um fato”. (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Outros conceitos relevantes que essa norma traz dizem respeito a valor e preço. A norma define preço como:
“expressão monetária que define uma transação de um bem, de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação. O preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do vendedor”. (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Tecnicamente, valor e preço são coisas distintas, e distinto também é o conceito de custo:
“o custo tem relação com o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.” (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Outros conceitos basilares da avaliação de bens também constam da norma, como o de mercado e o de valor de mercado, esse último o objetivo de qualquer trabalho avaliatório:
“0.4 Mercado
Mercado é o ambiente no qual bens, frutos e direitos são ofertados e transacionados entre compradores e vendedores, mediante um mecanismo de preços.” (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
“0.5 Considerações sobre o conceito de VALOR DE MERCADO
Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigentes.” (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Esse conceito é o conceito central do trabalho de avaliação, portanto qualquer avaliador deve sabê-lo de cor e salteado, conforme se dizia antigamente. Ele é tão importante que a própria norma o destrincha, vejamos:
Cada um dos elementos dessa definição tem sua própria natureza conceitual:
a) “quantia mais provável …” se refere ao preço expresso ou convertido em moeda corrente, que pode ser obtido pelo bem numa transação na qual as partes sejam independentes entre si e sem interesses especiais na transação. Esse valor exclui preços alterados por circunstâncias especiais, como financiamento atípico, arranjos especiais em permutas ou retrovendas;
b) “…pela qual se negociaria…” se refere ao fato de que o valor do bem é uma quantia estimada, e não o preço preestabelecido por uma das partes ou pelo qual a transação é finalmente realizada;
c) “…voluntariamente…” se refere à presunção de que cada parte está motivada para efetuar a transação, sem estar forçada a completá-la;
d) “…e conscientemente um bem…” se refere à presunção de que as partes são conhecedoras das condições do bem e do mercado em que está inserido;
e) “…numa data de referência…” indica que o valor de mercado estimado está referido a uma data, e, portanto, pode variar ao longo do tempo. A eventual mudança das condições de mercado pode conduzir a um valor diferente, em outra data;
f) “…dentro das condições do mercado vigente” significa que o valor reflete as condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado na data de referência da avaliação. Entre essas condições está o tempo de exposição do bem no mercado, que pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, para chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais representativo das condições do mercado. (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Dessa forma, a norma vai traçando as linhas de trabalho que devem ser seguidas pelo avaliador. A diferenciação técnica entre os conceitos de valor, preço e custo, por exemplo, são de fundamental importância para a realização do trabalho de avaliação, assim como a compreensão do que é mercado, e do que é o valor de mercado, objetivo final da atividade de avaliação. A relevância dessa norma técnica, entretanto vai além da conceituação, ela traz os princípios básicos que regem a avaliação de bens:
0.2 Princípios gerais da avaliação de bens
Entre os princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a natureza do bem e o objetivo e a
finalidade da avaliação, citam-se os seguintes:
a) lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos, o preço de um bem
diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o aumento da sua procura;
b) princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm valores semelhantes;
c) princípio da proporcionalidade: as diferenças de valor são proporcionais às diferenças das características relevantes dos bens;
d) princípio da substituição: um bem pode substituir outro considerando-se aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade, características tecnológicas, desempenho técnico e econômico;
e) princípio da rentabilidade: o valor de um bem, passível de exploração econômica, é função da renda que previsivelmente proporciona;
f) princípio do maior e melhor uso: o valor de um bem que comporta diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e mercadológicas;
g) princípio da exequibilidade: quando existirem vários cenários ou possibilidades, são adotados os mais viáveis
(Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Depois de trazer esses importantes conceitos e esclarecimentos sobre a avaliação de bens, a norma traz em seu item 3 vários termos e definições que também são de extrema importância para o trabalho avaliatório. Vejamos dois deles para ilustrar como são:
“3 Termos, definições, símbolos e abreviaturas
3.1.2
amostra
conjunto de dados representativos de uma população
3.1.11.5
custo de reprodução
custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação” (Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2019)
Por fim, apresentaremos aqui duas definições que a norma traz, e que nos causam estranheza conceitual:
3.1.17
engenharia de avaliações
conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros
3.1.19
engenharia econômica
conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e avaliação técnico econômica de empreendimentos
Esses conceitos trazem estranheza a esses pesquisadores porque, como identificamos durante a pesquisa, é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a atividade de avaliação não é exclusividade de profissionais de engenharia e arquitetura. Identificamos, também, que a avaliação e bens não é uma ciência exata, mas sim uma ciência humana. Assim sendo, os termos “engenharia de avaliações” e “engenharia econômica” são completamente descabidos, pois uma atividade de ciências humanas, como a avaliação e a economia, não pode ser inserida como subcategoria de uma ciência exata. Notamos aqui uma distorção de conceitos, que gera confusão quando se se refere à avaliação de bens, tentando envolver essa atividade como exclusiva de uma área da qual não depende, e sequer deriva.
Conclusão
Inicialmente, vimos que há uma grande diferença conceitual entre o processo de execução, e os procedimentos de execução. Vimos, também, que o conhecimento técnico-jurídico nacional está totalmente focado apenas no processo de execução, esquecendo-se totalmente dos procedimentos de execução. Isso, por sua vez, pode explicar a ineficiência e ineficácia do poder judiciário nacional quando da execução em si, que como demonstraram os dados obtidos de publicação do Conselho Nacional de Justiça, a execução de sentença é muito mais morosa do que o processo de conhecimento no país.
Vimos, também, que a única categoria profissional que tem atribuição legal de efetuar a avaliação de bens é o Oficial de Justiça. Essa atribuição para este profissional vem ganhando força legislativa com as recorrentes reformas do CPC, culminando na determinação do CPC/2015 de que toda avaliação será feita pelo Oficial, salvo quando requerer conhecimentos técnicos especializados. Vimos também que é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a esse respeito, e inclusive no sentido de que a avaliação de bens não é atividade restrita a engenheiros e arquitetos.
Na sequência de nossa pesquisa exploratória, identificamos que as normas técnicas concernentes à avaliação de bens não se encontram estabelecidas em leis, mas em normas técnicas elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, uma associação civil sem fins lucrativos, fundada em 28 de setembro de 1940 e reconhecida como órgão de utilidade pública pela Lei federal nº 4.150, de 21 de novembro de 1962. Embora essas normas não tenham a força de lei, a lei nº 4.150/62 instituiu o regime obrigatório de preparo e observância das normas técnicas da ABNT em todos os serviços públicos concedidos pelo governo federal, bem como nos de natureza estadual e municipal por ele subvencionados e executados. Essa obrigatoriedade também se aplica a todos os editais de concorrência, contratos, ajustes e pedidos de preços. Com isso, devem ser observados os requisitos mínimos de qualidade, utilidade, resistência e segurança previstos nas normas técnicas da ABNT. Nessa seara, vimos os conceitos e princípios básicos da avaliação de bens, estabelecidos pela norma técnica ABNT NBR 14653-1.
Por fim, vimos alguns conceitos trazidos pela citada norma, e constatamos que a utilização dos termos “engenharia de avaliações” e “engenharia econômica” são conceitualmente contraditórios, e a nosso ver não passa de uma tentativa de apropriação, por parte de uma categoria profissional específica, de uma área de conhecimento que não é exclusividade sua, numa tentativa de reserva de mercado contrariando nossa legislação, as próprias bases técnico-conceituais da área, e a jurisprudência nacional.
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